Peşin Parayla Ev Almak Mantıklı Mı?

1

Konut fiyatlarının oldukça yüksek olduğu 2016 senesinde 300.000 TL’ye İstanbul’da stüdyo daire bulmak bile konumuna bağlı olarak oldukça zorlayıcı olabiliyor. Peki, böyle bir dönemde bu tarz büyük rakamları bir anda çıkarıp vermek, ev satın almak ne kadar doğru? Özellikle de zengin bir birey değilseniz, 30 yıl çalışıp emekli ikramiyesi aldıysanız ya da farklı bir şekilde yıllar sonra para biriktirerek ancak böyle bir tutara sahip olduysanız, bu konu üzerinde fazlasıyla düşünüyorsunuz demektir. “Param var, neden takside ve borca gireyim” diye düşünmemek elde değil.

Toplu bir paranız var ve bu parayı elde etmek için yıllarca çabaladınız. Ömrünüzün büyük bir kısmı gitti ve o kısmı sadece bir ev almak için bir anda harcama ihtimaliniz var. Bu noktada düşünülmesi gereken şey, eğer paranın tamamını eve yatırmazsanız, kalan parayla başka bir gelir kapısı oluşturabilir misiniz?

Şuanda birçok konut projesinde %20 Peşin Ödeme 60 ay veya 120 ay gibi taksitler mevcut. Düşük faizli krediler ile çok uygun fiyatlara daire sahibi olabilirsiniz. Aşağıdaki hesaplamalarda gerçek kampanyalardan alınan rakamlar kullanılacaktır.

Senaryo

İstanbul Beylikdüzünde bulunan bir projede Eylül 2016 itibariyle, stüdyo daire fiyatı 165.000 TL olarak sunuluyor.

  1. Kampanya

%25 PEŞİN 10 YIL 0,59 KREDİ ORANI

2. Kampanya

%100 PEŞİN %15 İNDİRİM

Kişinin peşin alabilecek parası olduğunu varsayarak;

  1. Kampanya

41.250 TL Peşinat veriyor, 120 ay boyunca 1.442 TL ödeyerek gayrimenkule sahip oluyor. 120 ay sonunda toplam maliyet 173.000 TL, toplam faiz ise 49.000 TL oluyor.

ev-kredi-tablosu

Ödediğiniz taksitler her sene aynı olsa da, enflasyondan dolayı %7-8 ucuzladığını düşünebilirsiniz. Yani 120 ay sonraki 173.000 TL aslında bugünün 173.000 TL’sinden çok daha az oluyor. Böyle bir evin ortalama kendini çıkarma süresini 20 yıl olarak kabul edersek aylık alacağınız kira 680 TL civarında başlayacak. Eğer ortalama 10.000 TL gibi bir masraf yapıp daireyi eşyalı kiraya verirseniz ortalama 850 TL’den kiraya verebilirsiniz. Bu durumda 5 yılda bir eşyaları değiştirdiğinizi düşünürsek 10 Yıl boyunca 20.000 TL’de eşya masrafınız olacaktır.

Eşyasız Daire Kiralama – Kira Geliri Tablosu

Eşyasız Daire 10 Yıl Kira Geliri Tablosu

Eşyalı Daire Kiralama – Kira Geliri Tablosu

Eşyalı Daire 10 Yıl Kira Geliri Tablosu

Eşyalı kiralama geliri çok ciddi ölçüde artırmasa da (30.000 TL Fark – 20.000 TL Mobilya maliyeti = 10.000 TL Kümülatif baktığımızda bugünün 4-5.000 TL’si kadar diyebiliriz) kiraya verirken bekleme sürenizi azaltacaktır. Günümüzde birçok projede 500-600 hatta 1000lerce daire bulunabilmekte. Proje tamamlandığında yarısından fazlası kiralık olarak ilanlarda ki yerlerini alacaktır. Mobilyalı olarak kiraya vermek burada sizi 1 adım öne çıkartacaktır. Bu yüzden hesaplamalara mobilyalı olarak devam ediyoruz.

Kişi daireyi 173.000 TL Kredi tutarı + 41.250 TL Peşinat + 20.000 TL Mobilya masrafıyla toplam 234.250 TL’ye mal ediyor. Kira getirisi 147.762 TL oluyor ve evin 10 yıl sonraki değeri 329.000 TL oluyor. 10 YIL sonunda toplam olarak  242.512 TL kazanmış oluyor.

Eğer kişi daireyi peşin parayla alsaydı, daireyi 140,000 TL‘ye alacak, yine 20.000 TL Mobilya masrafı yaparak toplam 160,000 TL‘ye mal edecekti. 10 YIL sonunda toplam olarak 316.762 TL kazanmış oluyor.

Kredi ile peşin arasındaki fark 74.250 TL oluyor.

Peki, 10 yıl içinde 74.250 TL kazanmak için evi peşin almak mantıklı mı bunu hesaplayalım.

Eğer evin tamamını peşin alma durumunuz yoksa zaten kredi çekmek sizin için tek seçenek. En azından yukarıda 10 Yıl gibi bir vadede kara geçtiğinizi görmüş olduk. %25 peşinat ile kredi çekerek evi alırsanız toplam 242.512 TL kazandığınızı hesaplamıştık. Bunun üstüne birde kalan paranın banka vadeli hesap faiz gelirini eklememiz gerekiyor. Peşinatı daire fiyatından çıkardığımızda kalan 123.750 TL‘yi %9,6 yılsonu faiz ödemeli (Garanti Bankası 08/09/2016) şeklinde vadeli hesaba yatıralım. 1 Yıl sonra net faiz geliri: 10.445 TL oluyor.

vadeli-hesap-faiz-gelir-tablosu

Bu geliri, faiz oranını sabit tutarak 10 Yıl boyunca devam ettirirsek toplam net faiz geliri 120.617 TL yapıyor.

Banka faiz gelir tablosu 10 YIL

Yani evin tüm parası elinde olup yinede kredi ile alan birisi: 242.512 TL ev değerlenmesi+ 120.617 TL faiz geliri Toplam ortalama olarak 363.129 TL kar ediyor. Peşin alsaydı 316.762 TL kar ediyordu. Yani evi kredi ile alarak 46.000 TL daha kar etmiş bulunuyor. 

Yazımızda şuana kadar:

  • Sadece peşinatı olanlar
  • Sadece peşin alanlar
  • Evin bütün parası olup yine de kredi çekenler

Olmak üzere 3 yatırımcı grup incelendi. Bu 3 grubun ortak noktası hepsinin kar etmesi oldu. Tabi ki kredi faiz ve mevduat faiz oranlarına göre bu senaryoları kendinize uygulamanız gerekiyor. Eğer kredi faizi haricinde başka bir işe yatırıp daha fazla para kazanma ihtimaliniz varsa bunu da hesaplamalarınızda atlamamalısınız.

Şimdi işi bir adım daha ileri götürüp farklı bir hesaplama katalım. Eğer kişinin bir evi peşin alabilecek gücü olsa ve bunun yerine 4 evin %25 peşinatını verip kredili almak isterse durum ne oluyor hemen görelim.

Yukarıda hesaplamış olduğumuz kredi çekerek alınan 1 evin hesaplamalarına dayanarak 242.512 TL * 4 = 970.000 TL kazanmış oluyor.

4 Evin Yıllık Gelir/Maliyet Dağılımı:

Evin 10 yıllık gelir ve maliyet tablosu

Eğer kişinin aylık gelir durumu başlangıç maliyetini ve yıllık maliyetleri karşılamaya müsaitse peşin para ile 1 ev almak yerine 4 ev alabilir, toplamda 970.000 TL kazanabilir.

Bizim hesaplarımıza göre şuan ki şartlarda peşin para ile ev almak MANTIKSIZ gözüküyor. Ancak tabi ki herkesin durumuna göre farklılık gösterebilir. Faiz geliri almak istemeyenler, ticaretle uğraşanlar, peşin parası olan yada olmayanlara göre değişiklik kazanabilir. En azından artık gayrimenkul yatırımı yaparken neleri hesaplamanız gerektiği hakkında fikir sahibi oldunuz. Eğer senaryonuzu aşağıda yorum kısmından iletirseniz hem bizler hemde okuyucularımız yorum yapacaktır.

 

1 YORUM

  1. Merhaba sonuna kadar okudum cok acıklayıcı olmus cok bilgilendim
    tesekkurler nasıl yatırım yapmalıyım onu anladım sağolun
    elinize emeğinize sağlık
    Not: şaşırtıcı olan merak edip yorumlara indim ne yorumlar yapılmıs die
    kimse yorum yapmamıs sanırım insanların bildiği konu
    yada ulkem insanı yine tembellik edip emeğinize tesekkur dahi etmemiş.
    Çok Sağolun…

CEVAP VER